係， 哈哈。相識是緣份， 啱傾就傾多兩句，咁啱大家都有興趣講投資買樓， 就自然熟落。
同埋相熟有著數， 做野會快好多。
交齊文件， 十日內已經批按。
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我用按揭中介公司，仲可以賺埋中介既回贈，中介公司出咗offer後，我哋係直接將資料send去銀行，保障私隱資料。
打算嚟緊三四年內入市，強帖留名。
對呀， 例如星xx 都可以做中介回贈， 可以多收幾千蚊的！！
今篇要介紹買新樓流程。
由於我只有一次成功買新樓經驗， 未必每間發展商流程全完一樣， 大家只作參考。
新樓同二手樓最大分開在於發展商一早要為每個單位訂立好價錢，由於大部份新樓都係買樓花先， 政府規定發展商賣樓前一定要先公佈價單。
發展商每次賣樓幾基本上一會揾地產代理幫我賣樓， 所以你想去睇示範單位都需要由經紀帶你上去睇樓。
如果擔心留電話後會俾經紀死纏爛打， 可以買一張平價電話卡作睇樓用， 如真心想買就直接交流就可以。 畢竟經紀都係要做生意， 雙贏永遠是最好的。
講返價單， 每個經紀都會有一份價單， 價單會有齊每個單位的價錢， 尺數， 樓層平面圖， 方便買家研究。
關於樓價， 發展商會為單位先出一個原價， 之後就會列出乜乜， 物物優惠， 折實價就是單位實際價錢俗稱光豬價(即是即供價) 。
但買家要注意， 價錢會分兩種， 一個叫即供價， 另一個叫建期價。
即供價意思係選中單位後要在30-90日内完成交易。 即供價是最優惠的價錢， 發展商會俾齊所有優惠。
而建期價一般會比即供價少5-10% 優惠， 但好處是臨到收樓前3-6個才要完成交易， 可以令本身租樓人士不用同時租樓及供樓。 但壞處是， 一般樓花可以長達24個月，萬一到時經濟情況有變或失業，就有機會上唔到會而撻訂。
講返新樓單位， 基本上樓價已經包了裝修， 電器。 一般買新樓人士都不需要再預裝修費， 只需要買傢俬就住得。
還有一點好緊要， 買新樓係唔需要付經紀佣金， 而且仲可以收到發展商的回佣， 大約是樓價1-5%要視乎市況或樓盤。(我個單位回了2.5% 同經紀對分。 )
當然這個回佣不是全部回給買家， 經紀都會在這裡要求拆帳， 一般是5/5分帳， 4/6視乎你同經紀點傾，所有分成一定要在入票抽樓前先傾掂， 否則會被走數可能。
大家係咪覺得買新樓好著數呢？ 當然世事沒那麼簡單， 買新樓一定要講運氣， 因為選樓次序係要經過抽籤決定， 如果抽到頭籤基本上已經贏了一半， 因為你可以楝每批價單最優質的單位， 點為之優質就要是視乎買家能力， 有人認為最平就最抵買， 有人認為坐向景觀要緊要， 反正要睇買家自身能力。
最後要留意新樓的管理費一定比二手樓貴， 除了每月供款外， 大家要預留管理費開支。
由於有大多資料不能全部寫出黎， 如果大家有興趣想知點睇盤或點樣計劃一開二， 我可以再分享心得。
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Thanks for sharing
Very useful information. Thanks 
好詳盡，thanks
好詳盡呀！又學到野～
我想問下你贊唔贊成用9成按去上車。
我最近都想買樓，大約700萬，有計過如果用9成按，計晒d雜費就差唔多會清晒袋咁濟。雖然連埋男朋友人工會過到壓測，但每個月都講緊供得幾多下，好似有啲勉強咁。
我都有諗過再儲多啲錢，做85%，咁樣好似好啲咁。
你好， 其實從來做9成按揭風險一定係高， 之不過現在樓價高企，唔做9按好多時又真係好難上車。
按你情況， 要留意以下幾樣野：
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做9成按需要做按保， 是否預留資金買按保？ 如將按保加入按揭， 會否超出壓測？
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如果9成上會後已耗盡現金， 萬一其中一人失業， 是否可以好快再揾到相近收入工作？
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如果買樓後最壞情況出現，即是兩人同時失業， 是否有家人/朋友可以借錢應急？
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買樓決定是自住還是放租？ 由於有按保在身係唔可以合法放租(你有辦法解決就另計), 就當你是自住吧。
自住的話， 會有其他雜費例如， 水， 電， 媒， 差餉及管理費， 傢俬及少量裝修費。 是否計了這些開支？ -
關於9成 or 8.5 成按揭選擇問題。
我係會建議用9成上會， 將多出黎的0.5 資金作備用。
因為斷供銀行就有機會call loan 但如果你期期準時還錢， 銀行是唔會call 你loan 的。而且多出黎的0.5 資金可以放回銀紙提供的高息戶口， 只要你將這畢錢放在戶口， 銀行會按供樓利息派返俾人， 這0.5 的資金實際已經對沖返， 而且又是活期錢， 方便應急。 但有一點要知道9成按保會比8.5成按保貴一點， 這個就自己行量。 -
關於按保， 如果3年內甩到按保係可以向銀行申請取回部份保費。 如何甩保？ 最關鍵係樓價是否上升， 只要樓價升， 你就有機會可以在罰息期後(通常是兩年罰息期) 做轉按同時甩保。
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我自己認為， 每次做買樓決定前， 一定要想最壞的情境， 如果最壞情況出現都能捱過的話， 即係你有能力買樓。
畢竟現時有SSD, 買樓一定最少守三年！
加油呀！
記得就算買完樓都要繼續學習理財。
買樓唔一定代表有個人財務計劃， 而財務計劃亦不是只有買樓的唯一選項。
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補充一點
建議估下自己TU評分好唔好，萬一銀行話麻麻地，壓低成數，而準買家又俾咗細訂，就要即刻籌旗。
Btw你啲文好有用呀!!我成日追蹤住!!
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可唔可以分享下點錢搵錢？
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我上年趁着滿兩年做轉按，趕上2%回贈尾班車同埋估價未開始跌。
供樓利息都係兩厘幾，轉按一下就對沖大部分利息，銀行做按揭利潤真係唔多架。
對呀， 之前對上十年識得玩就已經可以玩足五次轉按。
如果每次回贈都當2% , 每次都借300萬等如回6萬， 你做足5次就有30萬， 已經等如借貸一成， 所以係好和味。
但由於大多人開始識玩加上經濟轉差， 銀行已經大減回贈了。
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對！， 每個人都一定要整靚個TU .
因為樓按其實等如有抵押借貸， 銀行因為有你層樓揸手先肯借錢俾你， 你試吓乜都無行入銀行， 睇吓佢點對你呀， 銀行都係好現實。 只要你有值錢抵押品， 佢一定借俾你， 而且由於QE關係， 樓按利息仲比私人貸款便宜一大截， 所以有了資本就可以小心實行錢揾錢計劃。
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多謝分享
多謝你的意見呀，咁夜都覆我仲提醒我好多要注意的地方。
按保方面我做過網上試算，計埋入按揭都過到壓測。我計過以現時兩個人的資產，夠俾1成首期加一堆雜費（律師，火險，佣等等），仲應該有30-40萬做裝修同買傢俬，如果賣家keep 得好，我打算淨做廁所同廚房就算數。
不過你講得岩，要用最壞打算去衡量，我地兩個都無父母幹，亦唔係鐵飯碗，亦都唔想加重兄弟姊妹負擔，萬一真係失業基本上都唔會有人幫到我地，可能真係要儲多一筆小資金應急。
聽完你講用9成上會的見解令我叮左一聲，我身邊有好多人都叫左8.5成上車會好啲，因為按保平D又供少啲，反而諗少左後備資金準備。
最後TU方面我會之後做多次search, 但應該都無乜問題，我地無借貸，只有信用卡，每月準時還錢。
真係好多謝你的意見！獲益良多！
不用客氣， 大家都係分享經驗。
如果你仍有30-40萬資金預裝修。 你可以考慮買了間二手樓時， 只作少量翻新， 只油油及買現成傢俬就算。那你的現金水平就會提高。
還有如果你們仍是年青人， 約三十頭， 我建議盡量預留多點現金龐身， 應該日後可以換樓或再投資物業。
不過以你個case 上車後仍要供600萬的樓貸， 即每月2萬幾， 本身都是一個大數目，要再作另一個投資項目就需要比較長的時間了。
永遠記住買第一間樓不要過份幻想要係到住一世。
因為你在將來可以換樓的。 過份投資裝修會浪費下一個投資機會， 除非你真係好有錢就另計！
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LM 學嘢 
可唔可以分享下轉按嘅注意事項？就快夠兩年，諗住轉按拎下優惠，但銀行朋友話現時轉按都好少優惠…
現時轉按市場已經大不如前，原因經濟逆轉加上大家識玩轉按令銀行減少利潤， 最近的回贈普遍只有1%左右。(我之前睇新聞講的， 唔一定正確)
現時考慮轉按應該要留意返最新優惠利率， 到底考慮H plan or P plan. H plan應該仍有封頂。
估計你兩年前的利率約為2.25 - 2.35厘左右。
轉按前要先計算一次轉按所需的雜費支出， 再計算新按揭比舊按揭會增加多少利息， 扣除所有成本後仍然有利可圖， 就可以考慮。
另一考慮， 是否會轉按會同時加按套現作投資用。 如套錢只作消費就千萬不要啦！
但記得要預先準備好證明文件， 方便銀行處理。
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